2016年02月01日
マンション投資
恥ずかしながら、これまで不動産投資のことを全く分かっていなかった。未公開株投資を生業とし、その延長で上場株も少しは分かる。しかし、マネーは世界中でよりよい投資機会を求めてさまよい、そこには、株式も不動産も、あるいは美術品もワインも、区別はない。
そこで遅ればせながら、不動産投資で先行している後輩に入門書を聞いたところ推薦されたのが本書。10冊以上読んで、これが一番良かったという。実際に、それに従って投資して成功している。
以前から、「なぜこんなにタワーマンションは高いのだろう」と不思議に思っていた。タワーマンションに1億円出すなら、そこそこの戸建も買える。戸建なら土地の価値は大きいから値下がりは少ないはずなのに、実際の値動きは逆になっている。タワーマンションの価値は下がらず、戸建は相対的に下がり続けている。
本書を読んで謎が解けた。外国人がブランド地区のランドマーク的タワーマンションを好むということに加えて、相続税「節税」が最大の要因となっていたのだ。尤も、これだけ「タワマン節税」が有名になると、当局も対策を講じる。既に、チェックを厳しくしているようだ。
１．デフレ→インフレ134:異次元緩和→不動産異次元価格＊黒田総裁任期~2018２．人口増加から減少へ127:郊外は、今後さらに値下がり加速41:持ち家取得は平均で結婚の6年後（既に団塊Jrの住宅取得は終了）３．相続対策需要の増加19:今から30年間続く団塊世代の相続→タワーマンション節税！個人金融資産の2/3を60歳以上が保有＊不動産も加えると、年間50兆円の相続４．資金の出し手の国際化21:東京の不動産価格は割安←収益還元東京23区は2028年まで人口が増え続ける５．不動産評価方法の変化2003〜収益還元法⇔取引事例＊賃料は消費者物価と高い相関性６．新築購入リスクの増加2011〜建築費が高騰→マンション価格高騰（2015年天井）→中古になった時値下り30:施工ミスが発生しやすい状況31:中堅以下の建築会社のCS低下著しい７．自宅購入者の情報力向上32:「住まいサーフィン」17万会員51:買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を替えていく67:タワーマンション高層階の北向き物件は、中古になった時に値上がりする2006-2011 東京23区 北向き+11% 南向き-1.9%
＊不動産価格は「地ぐらい」で決まるが、賃料はイメージより実用性（都心へのアクセス時間など）で決まる
